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風口之下,百強房企如何玩轉“文旅地產”
2019年04月03日 分類:也說旅游 閱讀 (2495)
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隨著地產行業從增量開發時代進入存量資產管理時代,加上我國旅游經濟的蓬勃發展,文旅地產成為不少房企跨界經營尋求的新利潤增長點。


在此背景下,有超過三分之一的百強房企進入文旅地產行業,如碧桂園、恒大、融創中國、龍湖集團、綠地集團等。這些房企各有各的打法和布局領域,組成了當前國內“主題公園、特色小鎮、都市文娛地產、銷售型不動產”為代表的四大文旅地產模式。


l恒大:布局龐大、迅速,意與迪士尼比肩


2009年正式進入文旅地產行業的恒大,2017年年報顯示,截止2017年12月31日,恒大共擁有海花島、啟東、長沙、貴陽、開封、鎮江、蘇州、滄州、煙臺、鄂州、武漢等11個文化旅游項目,總旅游用地儲備面積4307萬平方米,總在建面積1093萬平方米。其主打產品是融合中國文化精髓和世界文明的童話神話主題樂園童世界。此外,依靠其自身足球產業的優勢,足球特色小鎮項目也在全國各地開花。


l萬科:嘗試文旅地產新跨界產品


萬科在企業發展中并未明確進軍文旅地產項目的戰略,但在此領域卻早有布局。如成型項目良渚文化村、東莞769文化創意園等,以及簽約項目北京門頭溝軍莊鎮、南京秦淮海福傳媒小鎮等。其中良渚文化村是其特色小鎮項目的典型代表,預計11年后盈利。2017年萬科成為云南城投40%股權的受讓方,負責云南澄江太陽山國際生態旅游休閑度假社區項目的后續操盤運營開發2018年7月3日,萬科成為華人文化的新股東,試圖共同創造出文旅地產領域新的跨界產品模式。


l碧桂園:從特色小鎮到主題公園的創新之路


碧桂園的文旅地產項目主要依靠山水資源進行開發,如十里銀灘、潤揚溪谷、海南珊瑚宮殿等知名項目。2015年8月,碧桂園與平安銀行等龍頭企業聯手成立“平安文旅薈”平臺,主打城市中心文旅綜合體和城市周邊文化旅游城。2016年碧桂園啟動科技文旅小鎮計劃,宣稱未來五年計劃投入千億元,在全國布局100個科技文旅小鎮項目2017年6月,碧桂園與海昌海洋公園合作,雙方收購鄭州中牟縣兩宗商業商服地塊,將建設總建筑面積不少于12萬平方米的綜合性海洋公園,這也是碧桂園首次涉足大型主題公園項目。


李也文旅認為,作為以服務為核心的產業地產,文旅地產需要思考消費特征及需求變化、市場環境變化等諸多因素,依靠良好的運營使資產保值、增值,其發展應真正著眼于資產運營層面。未來旅游度假逐漸成為人們的一種生活方式,文旅地產將開啟房地產行業的下一個黃金十年。



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旅游產品開發規劃理念

旅游產品開發規劃理念[也說旅游]

2019/08/15

隨著國民經濟的發展,體驗經濟時代的到來,使得我國旅游行業得到了空前的發展,目前旅游業已經成為我國重要的經濟活動之一,且每年保持3.1%的速度增長。國民生活水平質量的不斷提高,使得人們對旅游產品的需求也在不斷的提高,隨之而來的是更加注重“新奇”與“享受”,為了更加適應時代及市場客戶需求,新型旅游產品的不斷更新已成為旅游行業未來發展的大趨勢。旅游產品是指旅游行業工作者通過旅游事物、設施、旅游交通等,給游客需求提供全套服務的保障產品,可分為傳統旅游產品與現代新型旅游產品。傳統旅游產品主要包括:文化旅游、觀光旅游、商務游等,表現形式多為團隊;現代新型旅游產品主要包括:健康養生游、科普教育游、體驗游賞游、刺激消費游、大眾生態游等,此類產品多強調于人們的享受體驗。隨著旅游行業的不斷壯大,旅游產品種類不斷的延伸,人們追求精神享受的意識也在不斷加深,傳統旅游產品必將被新型旅游產品所取代,進而促進新型旅游產品的再次升級。李也文旅認為,在現階段旅游產品的規劃開發中需要遵循以下幾個理念:1.生態化理念:隨著國民文化素質休養不斷提高,人們對生態環境保護意識的不斷提升,導致人們更加注重生態健康的生活方式。旅游是享樂的過程,好的生態型旅游產品愈發容易被游客接受。同時生態型旅游產品所需投入的資金相對較低,大多以原有生態基底進行提升改造。2.市場化理念:好的旅游產品必定是建立在市場化的基礎上,并以整個市場游客的需求為出發點。在進行旅游產品開發前需對旅游市場中的不同職業不同人群進行全面調研、分析,進行合理的旅游市場定位。旅游產品并不需要適合所有人群,因此精準定位一類/多類人群,設計符合他們需求的產品即可。在旅游產品的開發過程中,需要明確產品的開發是否能否吸引足夠的投資資金,是否能夠滿足游客需求,是否能夠為企業帶來可觀利益等問題,只有這樣才能確保開發出品質優良、經濟效益高的旅游產品。3.特色化理念:旅游市場的火爆讓眾多旅游企業相繼出現,旅游市場中的旅游產品日漸豐富,想要從這樣的大環境中脫穎而出,就需要旅游企業對可用資源進行合理的整合、分析,同時面對旅游市場的變化,時刻調整企業的特色旅游產品,以旅游產品特色化、品牌化為目標,開展研發工作。4.全面化理念:需要從時間、空間、種類多方面綜合考慮開發。以時間進行考慮,根據季節、節假日、淡旺季等差異進行研發;以空間進行考慮,主要根據不同區域環境、人文差異或不同區域游客的不同需求進行不同的旅游產品組合開發;以種類進行考慮,通過不同資源類型、不同旅游產品種類及市場目標差異進行合理分析,形成水陸空三種維度空間多種產品的開發與組合。旅游行業作為我國建設發展中快速崛起的朝陽行業,擁有無限的發展潛力,也使得現階段旅游行業呈現“百家爭鳴”的現狀,在進行旅游產品開發規劃時,需要最大限度滿足市場需求,遵循市場理念、特色理念、生態理念及創新精神,合理分析市場需求變化,開發生動形象、富有文化涵養的旅游產品,從而在競爭激烈的市場環境中脫穎而出。

創新休閑農業和鄉村旅游規劃

創新休閑農業和鄉村旅游規劃[也說旅游]

2019/07/31

作為一個以農業為基礎的融生產、生活、生態于一體的新型產業,休閑農業創新發展顯得尤為重要。要想與眾不同,一個休閑農業和鄉村旅游規劃項目就要圍繞功能布局、主題定位、產業發展、體驗產品、資源整合、生態環境等規劃方面進行不斷創新。怎樣創新才能實現盈利并持續發展呢?1、功能布局創新所謂麻雀雖小,五臟俱全。即使再小的休閑農業和鄉村旅游規劃景點,也包括了管理、生產、加工、營銷、景觀設置、配套設施等多方面的建設。況且區位交通、氣候條件、生態環境、產品內容等等都是與休閑農業和鄉村旅游規劃項目成敗息息相關的,事先必須有一個清晰的思路,在休閑農業和鄉村旅游規劃項目的市場定位、功能分區、項目設置、開發原則與時序、經費預算、效益分析等方面做好規劃設計。有了科學而適當超前的規劃,事情也就成功了一半,以后的建設也能事半功倍。在外部布局上,要選擇區位交通條件便利的地方,能與周邊同類項目及景區景點構成互補性,能與整個區域發展形成互動,這樣能夠獲得較為廣泛的客源。在內部布局上,要將生產區、觀賞區、加工區、休閑區等有機合理搭配,尤其是景觀設計和游憩設施,要充分考慮游客的感受和舒適性,盡量做到移步換景,不走回頭路,累了有地方可以暫停休息。如游憩設施類,要盡量就地取材,在形式上進行創意運用。或石凳、或竹椅、或木條橫座等等,各種材料和形態都可以利用。2、主題定位創新無論是人、或者事物、或者產品,有個性才能吸引眼球,讓人過目不忘。鮮明、突出的個性和主題就是休閑農業和鄉村旅游項目獨一無二的靚麗名片。休閑農業和鄉村旅游項目的個性往往與休閑農業和鄉村旅游項目經營者的風格、追求和修為有關。主題也同樣重要,主題要能夠突出休閑農業和鄉村旅游項目的最有特色的部分,最好在休閑農業和鄉村旅游項目名稱上就能有所體現。是以產業為主,還是側重休閑活動、是做親子教育、還是做民宿,要讓人一目了然。鮮明的主題特色有助于顧客根據自己的喜好,能有針對性地做出精準的選擇;而不是聽到某某休閑農業和鄉村旅游項目時不知所聞。3、產業發展創新休閑農業和鄉村旅游項目的基礎是農業種養殖產業,這也是休閑農業和鄉村旅游項目能夠持續經營下去的根本。無農不強,無旅難富。脫離了農業,就成了“休而不農”,名不副實。開發多元化的新、奇、特農產品是休閑農業和鄉村旅游項目經營的核心競爭力。要精心選擇有特色、有市場前景的種養殖產品,做出休閑農業和鄉村旅游項目自身的品牌,達到“人無我有,人有我新”的效果。休閑農業和鄉村旅游項目很容易陷入假日經濟的泥潭,淡季無游客,旺季無招待。休閑農業和鄉村旅游項目產品的精深加工顯得尤為重要,要將生鮮產品向干貨制作、開發功能飲品、提煉美容保健品、休閑旅游商品等方向發展,延長產業鏈,同時通過不同時節的體驗活動與營銷推廣解決淡季無事可做的問題,提高經營效益。4、體驗產品創新休閑農業和鄉村旅游項目有創意的產品,才會具有恒久的生命力,能帶給游客以心靈的共鳴和別樣的感受,強化游客的粘性。無論是產品、包裝,還是景觀小品,都要注入創意的思維。休閑農業和鄉村旅游項目可適當結合時尚元素,讓游客有耳目一新,眼前一亮的效果。時尚元素則很切合年輕人的胃口。5、資源整合創新休閑農業可用的資源很多,舉凡自然資源、農業資源、鄉土文化、鄉村建筑、民間技藝、民俗節慶、傳統手工等等,只要善加利用,都是難得的寶貴素材。只要運用得當,加入一定的創意改造,能夠起到意想不到的效果。(1)休閑農業和鄉村旅游項目的設置首先要根據園區的資源條件和功能定位,來進行農產品和農業景觀資源以及鄉村文化資源等的設計項目。要突顯地區特色或旅游吸引力,提供豐富多彩的鄉土性旅游項目,以吸引差異化客源,確定核心競爭力。(2)要充分挖掘當地文化資源,將文化融合灌輸到具體項目中去,項目的設計要與農村教育相結合,增加休閑農業和鄉村旅游項目休閑旅游的科技含量;與厚重獨特的鄉土文化相結合;與差異化的地脈和人脈相結合。(3)休閑農業和鄉村旅游項目要滿足旅游者回歸自然、逃避城市、休閑放松等的需求。除了要著重突出農業和休閑功能外,更要兼顧趣味性濃、參與性強、體驗性足,體現“農”味和“野”味,以多樣的形式滿足不同消費層次游客的需要。同時還要根據每個時期園區的不同主題活動或利用各種節日、盛事來進行節慶活動的策劃,展現地方民俗風采。6、旅游設施創新人們在休閑農業和鄉村旅游項目體驗活動的開展必然會涉及到道路、停車場、餐廳、賓館等服務設施的建設和指示牌、垃圾箱等環境景觀的設計,景觀設計要結合實際,要求與環境共生,體現生態和自然原理。它們的風格、尺度、輪廓、色彩等都要與休閑農業和鄉村旅游項目的草木、河湖、山體等自然環境結合得貼切、完美。例如,休閑農業和鄉村旅游項目內道路應根據自然地勢設計;休閑農業和鄉村旅游項目建筑最好采用鄉村民居的形式;餐飲設施可以是與環境相協調的野外型、家庭旅館型,或將餐飲與觀光溫室結合的溫室餐廳;住宿設施如漁家客棧、農家旅店應安置在相對安靜的區域,有怡人的景致,與娛樂區有一定距離;又如,生態停車場的建設,可在車場地表鋪設生態植草磚,以大型樹木作為綠化骨干,采用植物搭起隔離帶,可以解決酷暑季節旅游車輛的遮蔭和凈化汽車尾氣的問題 。

田園綜合體規劃的要點

田園綜合體規劃的要點[也說旅游]

2019/07/30

田園綜合體是什么?簡單來說就是集現代農業、休閑旅游、田園社區為一體的特色小鎮和鄉村綜合發展模式,同時也是在城鄉一體化格局下,順應農村供給側結構改革、新型產業發展,結合農村產權制度改革,實現中國鄉村現代化、新型城鎮化、社會經濟全面發展的一種可持續性模式。田園綜合體的核心為“田園”,“田”代表農業(即產業概念);“園”代表景觀圍合空間(即社區概念)。在田園綜合體規劃中特別強調旅游功能與產業的融合,以現代農業的建設為旅游發展提供空間,讓旅游特色引流功能反哺農業經濟發展。鄉村振興下的田園綜合體規劃具體實施要堅持六步走戰略:第一:必須以規劃先行,充分挖掘田園綜合體內各類資源;第二:依托基本形態,創新引爆產品,融合旅游六要素提升田園綜合體的綜合實力與影響力;第三:加強景觀規劃,塑造“鄉愁”情景,讓游客產生共鳴;第四:完善基礎設施,提升服務水平。為游客帶來更好的體驗,從而帶動游客多次消費;第五:融合市場化機制,強化營銷重要性。第六:打造完整的產業鏈,要以企業為主體,政府引導,農村集體為主載,游客參與,培育基地本身基礎型主導型產業。在鄉村振興戰略指導下田園綜合體規劃要遵循:1、守住生態防線是田園綜合體規劃設計的根本立足點。選址基地應以田園的環境空間為基礎,在保護好現有的田園生態基礎上,利用鄉土人情、自然風光、地貌特征,對農村生產資源進行延伸利用。2、傳承文化、特色創新。將傳統地方特色文化與現代審美趣味相結合,融入當地特色文化魅力,使田園綜合體更具長久吸引力。3、因地制宜突出基地特色。根據基地自身狀況,深度挖掘其內在的文化、風土人情、自然條件等,通過差異化打造特色田園。4、堅持以人為本。田園綜合體主要消費群體為城市人群,應當充分考慮基地周邊城市人群的旅游喜好,收支占比等,同時也要考慮外部空間通達度,為后期多種產業的完善發展(農業、旅游業、餐飲業等),提供便利條件。在這樣的戰略指導和策劃原則上,有一些做的比較成的田園綜合體規劃案例,本文以保山市隆陽區、浙江紹興花香漓渚和廣西南寧美麗南方為例。1、云南保山隆陽區保山市隆陽區推進的萬畝生態觀光農業園,引領傳統農業向生態觀光和休閑農業轉型,形成色彩繽紛、四季有景的農業觀光畫卷,打造集觀光、休閑、娛樂、傳統、文化展示于一體的生態觀光農業園。2、浙江紹興 “花香漓渚”花香漓渚以農業綜合開發為平臺,通過花木檔次升級、引進相對優質的農文旅項目,以此彌補現有花木產業集群發展的相對滯后、土地資源要素缺失以及農村經濟落后帶來的發展短板。3、廣西南寧 “美麗南方”美麗南方田園綜合體規劃以地方豐富的農業資源、產業基礎、特色村落、傳統文化為依托,以農業綜合開發項目為抓手,完善生產、產業、經營、生態、服務和運行六大功能體系,實現三產融合、農文旅三位一體及生產生活生態“三步同生”。美麗南方田園綜合體整體規劃布局為將實現“一軸兩翼三帶八區”的總體布局結構。

基于旅游規劃視角下的田園綜合體

基于旅游規劃視角下的田園綜合體[也說旅游]

2019/07/29

田園綜合體是順應區域城鎮化和農業供給側結構改革的一大創新,是以促進農業產業化、生態文明與實現鄉村振興的重要途徑。田園綜合體相比國家農業公園、共享農莊、特色小鎮、美麗鄉村等概念,由于創新的發展模式和巨大的發展潛力而備受關注。田園綜合體是一個全新的概念,表現形式多樣,特色各有不同,對目前全國內的田園綜合體項目進行分析,田園綜合體的發展核心是相同的,均是以農業資源為基礎,以地方特色為導向,以休閑娛樂、農耕民俗為補充,帶動整產業鏈全面發展。其中文化主題定位和運營創意是項目的核心靈魂。但目前田園綜合體也面臨著眾多復雜的問題,主要分為:1.盲目隨從性,部分田園綜合體項目位于偏遠地區,市場、資源、資金均不足以支撐;2.產業單一性,田園綜合體概念突出單一產業向產業鏈延伸的概念,但許多田園綜合體均是單一性;3.缺乏運營思維,田園綜合體是在挖掘和整合現有資源的基礎上,發揮最大效率,部分田園綜合體缺乏此類思維。從以上內容考慮,未來的田園綜合體必須是基于前期旅游規劃、策劃完善的綜合考慮,實現內容和資源、渠道的多元化發展。避免同質化競爭與發展后勁不足等現象。上海李也文旅規劃部負責人認為田園綜合體的規劃設計是要構建田園生態圈,以“一個大平臺,共建五大圈層”思路去進行開發設計。一個大平臺:田園綜合體項目并不是純粹的旅游項目,其包含著政府、企業、村民等多方利益,所以田園綜合體項目需要以政府為主導,牽頭組織平臺建設,設立管理機構,提供部分政策支持;從而吸引企業或者是個人的投資、管理、運營;最終達到村民參與、帶動就業、拉動內需等要求。五大圈層:1.打造以田園產業為核心的多元產業圈層。以各地優勢農業資源為基礎,協同發展第二、三產業,完善產業鏈,既強調產業圈層中對田園綜合體系特色的延伸,同時也強調多方聯動協作。2.以地方文化、民俗、資源為特色的基底沉淀圈層,基于項目地獨特的地勢、氣候、民俗、飲食等進行深度挖掘,從而為田園綜合體賦予內在靈魂,它既是非物質的精神體現,同時也是二三產業發展的物質表現。3.加強科普研發、觀光、教育等為主體的科研圈層,田園綜合體的本質還是建設鄉村,以實現“鄉村振興”為終極目標。引入多元科技基礎設施和高效科研教育機構是重構鄉村人群,引入人才的過程,打造集科研、實踐、生產、教育、體驗等于一體的科研教育體系,是有利于村鄉自身良性的循環。4.以多網融合為支撐,重構基地交通網絡圈層。具有持續活力的田園綜合體必然是交通便利的區域,利用各地區內現有的交通體系、重構更便利的未來交通,從而可以帶動人流、打造多元化物流網絡,既讓游客走進來,又將物品輸出去。5.以網絡平臺為媒介的網絡信息圈層。隨著大數據、云端的發展,現代科技可分析出現代人群的喜好需求,將信息網絡融入各功能之中,可為生產發展提供方向,同時也可大幅度提升田園產業多元化,達到提高田園生活質量的目的。     田園生態圈的構想是對田園綜合體理論的延伸,更是未來田園綜合體旅游規劃視角下的指導與延展。

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