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上海李也旅游文化發展有限公司是一家成功引入專業管理咨詢體系的旅游外腦機構,15年專注于旅游產業服務領域,足跡遍布全國400多個城市,擁有豐富的實戰經驗及成功案例,是中國旅游智業機構中為國家區域旅游策劃、國家AAAAA級景區規劃、策劃數量較多的公司之一。李也文旅項目涵蓋中國歷史文化名城、中國優秀旅游城市、世界文化遺產地、國家級風景名勝區、國家公園、全國重點文物保護單位、世界自然遺產地、5A、4A景區等近70個城市旅游策劃、規劃和執行工作,是業界公認的軟硬實力兼備的公司之一。

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旅游地產在中國的發展歷程

旅游地產在中國的發展歷程[也說旅游]

2019/06/13

和國外的旅游地產業相比,中國的旅游地產業產生較晚,發展也相對較慢,且與國家的旅游、地產政策以及經濟發展水平有著密切的聯系。旅游地產在中國作為一個明確的產業業態出現,是上個世紀九十年代中期的事情,李也文旅認為,在過往的二十多年中,旅游地產的發展經歷了三個階段。第一階段:探索型發展時期這個階段是在上世紀九十年代中期至本世紀頭十年左右,是由大型旅游商創立并主導實施的投資開發模式,主要的開創者為央企華僑城集團及浙江民企宋城集團。這次旅游地產浪潮基本定位為地產保護型的旅游發展模式,“旅游主業、地產保收”是這個模式的基礎業態關系。當時條件下,旅游地產還處在初級發展階段,大型旅游商的介入得到地方政府的強力扶持,這些旅游商大都獲得了鮮明的土地價格優惠,甚至出現過零地價現象,這個階段是特定模式成功的政策基石。這個階段的旅游地產項目中,通常旅游部分的投入占總投資的比重偏大,最高的項目甚至占到80%以上,與此同時,中國房地產業的主流投資力量并沒有進入旅游地產領域,旅游地產投資及收益在全國旅游業及房地產業中占比普遍偏低,單個旅游地產項目的獲利總量有限,但利潤空間較大。該階段盡管少數大型旅游商的投資動作不小,也產生了一定的社會影響,但總體看來,無論在產業操作層面,還是在國家政策層面,旅游地產的產業戰略地位尚未顯現。第二階段:地產化發展時期2010年是中國旅游地產產業的一個分水嶺年份,這一年,由于國家對住宅房地產實施了嚴格的調控政策,導致大批房地產商轉而尋求新的投資機會,這時候,他們發現了城市郊外地帶的旅游地產可以規避政策調控,于是,大量房地產投資強力進入旅游地產,極大地助推了旅游地產的第二次浪潮,形成了由大型地產商主導實施的投資開發模式。該階段的基本定位是旅游包裝型的地產發展模式,“旅游為名、地產為實”是這個階段的基礎業態關系。地產化發展時期,大型地產商紛紛進入旅游地產領域,全國旅游地產總投資額上升速度非常快,達到了每年數千億甚至上萬億的投資規模,一些大地產商,如萬達的旅游地產項目,一個項目的投資總額就可以達到數百億。從政府的土地出讓政策看,顯然政府看到了房地產商以旅游名義拿地的動機,于是,對土地出讓的約束力加大了,但由于旅游業投資的正面影響,使得各地在旅游地產政策上仍然有一定的優惠空間。第二次浪潮的迅猛推進使得旅游地產投資及收益在全國旅游業及房地產業中的占比明顯加大,大面積、大投入的大型項目遍布全國,常常能看到一個項目占地達到數平方公里甚至十幾、幾十平方公里。但是,這個階段中的項目,其旅游文化主題定位明顯偏弱,更多的是一些常態化的旅游功能的空間集合。從經濟效益看,單個項目的獲利總量大幅增加,但利潤空間收窄了。大批房地產商的介入使得旅游地產的產業戰略地位得到快速上升。第三階段:新常態發展時期第二階段由于房地產痕跡太重,使得這一波的發展未能延續很長時間。近兩年來,國家鼓勵和保護實體經濟的發展,對房地產引發的“脫實向虛”現象進行了更加嚴厲的約束,導致旅游地產迅速進入新常態發展的第三階段,形成由戰略投資商主導實施的投資開發模式,基本定位是協調成長型的旅游地產發展模式,“文旅為核、地產相隨”成為該階段模式的基礎業態關系。這個階段,政府正在明顯強化此類項目的公共價值訴求,旅游創新對于項目擺脫地產依賴、獨立盈利的支撐作用也在明顯加大。從旅游地產項目的自身發展看,主題定位成為提升旅游項目文化及商業競爭力的基本依托,地產項目將受到更多的限制和約束,以傳統地產思維進入這個產業將遭遇一系列的發展和收益的困境。這個階段的另一個鮮明政策導向是度假、養生、養老、康療等新興產業將成為旅游地產的重點方向,將引導旅游地產實現跨越式發展。旅游地產更多將嵌入特色小鎮、美麗鄉村建設中去,這個產業也借此進入了國家戰略的基礎框架。

特色小鎮的趨勢與前景

特色小鎮的趨勢與前景[也說旅游]

2019/06/12

特色小鎮一頭連著城市,一頭連著鄉村,是推進以人為核心的新型城鎮化、實現鄉村振興的一項重要戰略性舉措。近年來,特色小鎮建設在我國發展得如火如荼、遍地開花。住建部發布的數據顯示,截至2018年2月,全國特色小鎮試點共有403個,加上地方創建的省級特色小鎮,數量超過2000個,其中絕大多數都是由政企合作發展的特色小鎮。邁入2019年,在宏觀經濟面臨較大下行風險的背景下,特色小鎮開發與投資又將肩負起引領國家戰略性新興產業發展,尋找經濟增長新動能的使命。據此研判,2019年會迎來特色小鎮開發與投資的一個新高潮。而產業則是特色小鎮的生命值。杭州市西湖“云棲小鎮”,是一個以云生態為主導的產業小鎮。建設僅僅一年,2015年實現了涉云產值近30個億,完成財政總收入2.1個億,累計引進企業328家,其中涉云企業達到255家,產業已經覆蓋云計算、大數據、互聯網金融、移動互聯網等各個領域。阿里云、富士康、英特爾都是小鎮居民。玉皇山南“基金小鎮”,以被譽為全球對沖基金“大本營”的美國格林尼治小鎮為藍圖和目標,計劃通過5年的努力,打造杭州版的“格林尼治小鎮”。去年累計入駐金融投資類企業300余家,包括敦和資產、賽伯樂投資、天堂硅谷、杭州聯創投資等一批龍頭企業,管理資產規模超過1800億元。由上述兩個較典型的特色小鎮可以看出,云計算之于“云棲小鎮”,基金之于“基金小鎮”,是小鎮生存與發展的第一元素,離開云計算和基金,“云棲小鎮”、“基金小鎮”也將無法存在。這里,需要注意的是,產業為主導的特色小鎮,與現有的產業集聚區、產業園區不能混同:從產業本身來看,特色小鎮所承載的產業,如云計算、基金、互聯網創業等,更具創新性,而且需要以新理念、新機制和新技術、新模式來推進產業集聚、產業創新和產業升級。這與產業園區的一般性集聚是有所區別的,將體現更強的集聚效應和產業疊加效應。另外,特色小鎮,還承載了除卻產業以外的文化、旅游等其他功能。 特色小鎮,不僅僅是產業的集聚、融合,其地方文化、休閑文化的魅力,也將是特色小鎮的重要元素。特色小鎮的文化特色,要注重結合地域文化特色,挖掘文化內涵,形成小鎮個性文化,并將這種小鎮文化植入小鎮建設的各個層面和領域,從而增強企業與居民的文化認同感。特色小鎮,以其獨有的豐富內涵和“小而美”的形態,成為經濟新常態發展下加快推進產業集聚、創新和升級的一個創新平臺,雖然是一個小微的空間載體,容納和展示的卻是一個大產業。中國知名文旅機構—上海李也文旅策劃組負責人提出在特色小鎮發展的道路上應形成以下幾個發展路徑:其一,要對不同項目進行評測和階梯度的劃分,應將建設特色小鎮列入政府重點工作之一;其二小鎮的建設必須是以一鎮一特色,堅持差異定位、錯位發展的理念,強調以產業為動力,形成產業鏈。同時,重視產業創新發展,要求以創新帶動生產力,增加特色小鎮的生命力;其三是市場化主導。強調因地制宜,避免政府大包大攬。在具體運作過程中,注重厘清政府與市場的邊界,努力實現企業自我管理服務、多方協同參與的治理格局,讓企業有多的自主權,讓市場決定市場的事情,使企業和居民成為特色小鎮建設的有生力量;其四是針對性引才。不僅依靠高待遇吸引人才,而且全面適應人才特別是大學生的創業需求,進一步優化硬件環境、政策環境、交往合作環境、公共服務環境、生活環境與生態環境。其五是注重文化傳承。特色小鎮興起與文化有著密切聯系。例如,茶葉、絲綢、黃酒等小鎮,既是帶有濃郁江南印記的傳統產業,又傳承工匠精髓,融入旅游、體驗等多方位元素,進而煥發生機。

田園綜合體必備條件

田園綜合體必備條件[也說旅游]

2019/06/11

可以說,田園綜合體是在原有的生態農業和休閑旅游的基礎上的延伸和發展,能更好地體現鄉村獨有的美麗和活力,為新時代的都市人打造別具一格的世外桃花源,實現城市居民的田園夢。中國知名文旅機構上海李也文旅策劃部負責人認為,田園綜合體必備條件主要有準確的功能定位,也就是圍繞有基礎、有優勢、有特色、有規模、有潛力的鄉村和產業,按照農田田園化、產業融合化、城鄉一體化的發展路徑,以自然村落、特色片區為開發單元,全域統籌開發,全面完善基礎設施。突出農業為基礎的產業融合、輻射帶動等主體功能,具備循環農業、創意農業、農事體驗一體化發展的基礎和前景。明確農村集體組織在建設田園綜合體中的功能定位,充分發揮其在開發集體資源、發展集體經濟、服務集體成員等方面的作用。對于田園綜合體來說擁有較優的基礎條件也是必備條件之一,區域范圍內農業基礎設施較為完備,農村特色優勢產業基礎較好,區位條件優越,核心區集中連片,發展潛力較大;已自籌資金投入較大且有持續投入能力,建設規劃能積極引入先進生產要素和社會資本,發展思路清晰;農民合作組織比較健全,規模經營顯著,龍頭企業帶動力強,與村集體組織、農民及農民合作社建立了比較密切的利益聯結機制。同時田園綜合體具備良好的生態環境,能落實綠色發展理念,保留青山綠水,積極推進山水田林湖整體保護、綜合治理,踐行看得見山、望得到水、記得住鄉愁的生產生活方式。農業清潔生產基礎較好,農業環境突出問題得到有效治理。政策措施有力也是田園綜合體所需具備的條件之一,地方政府積極性高,在用地保障、財政扶持、金融服務、科技創新應用、人才支撐等方面有明確舉措,水、電、路、網絡等基礎設施完備。建設主體清晰,管理方式創新,搭建了政府引導、市場主導的建設格局。積極在田園綜合體建設用地保障機制等方面作出探索,為產業發展和田園綜合體建設提供條件。投融資機制明確,能夠為田園綜合體積極創新財政投入更好的使用方式,探索推廣政府和社會資本合作,綜合考慮運用先建后補、貼息、以獎代補、擔保補貼、風險補償金等,撬動金融和社會資本投向田園綜合體建設。鼓勵各類金融機構加大金融支持田園綜合體建設力度,積極統籌各渠道支農資金支持田園綜合體建設。嚴控政府債務風險和村級組織債務風險,不新增債務負擔。田園綜合體還應具備的條件就是運行管理順暢,根據當地主導產業規劃和新型經營主體發展培育水平,因地制宜探索田園綜合體的建設模式和運營管理模式。可采取村集體組織、合作組織、龍頭企業等共同參與建設田園綜合體,盤活存量資源、調動各方積極性,通過創新機制激發田園綜合體建設和運行內生動力。最后,對于田園綜合體來說,顯著的帶動作用也是較為關鍵的條件之一,以農村集體組織、農民合作社為主要載體,組織引導農民參與建設管理,保障原住農民的參與權和受益權,實現田園綜合體的共建共享。通過構建股份合作、財政資金股權量化等模式,創新農民利益共享機制,讓農民分享產業增值收益。

鄉村旅游規劃讓鄉村煥發生機

鄉村旅游規劃讓鄉村煥發生機[也說旅游]

2019/06/10

鄉村發展是近年來國家關注的重心重點,也是可持續發展的重要保障之一。在鄉村振興的大戰略背景下,積極發展鄉村是必然之勢,因此如何利用鄉村旅游規劃更合理、更科學的促進鄉村發展就成為各大旅游規劃從業者所需要解決的首要難題。在鄉村整個社會發展過程中,鄉村旅游也在不斷地升級,從原來單純的種植農業,到后來的簡單接待設施農家樂,再到農業旅游的發展,到現在共享農莊、民宿群等產品的推出,鄉村產業發展越發具備活力。但隨著市場打開力度越來越大,鄉村發展也將面臨著越來越多問題。要想通過鄉村規劃促進鄉村產業發展,則需要規避以下幾種誤區:第一, 鄉村旅游缺乏合理的策劃規劃。由于資金缺乏和意識不足,在缺少策劃規劃的情況下,依葫蘆畫瓢,立馬開工,開發中只重規模,不講質量,粗制濫造,許多鄉村旅游開發存在較大盲目性,只考慮當前,不顧長遠,有的鄉村旅游開發本身就是一種破壞。此外,部分鄉村在開發鄉村旅游時,人工痕跡過于明顯,農村旅社建成高樓大廈,城市化傾向嚴重,影響鄉村旅游的特色。由于缺乏前期的策劃規劃內容,對于市場的把握不精確,對于“游客為什么來、什么游客來、游客怎么來、游客來了干什么、怎樣讓游客介紹人來”五大步驟并沒有清晰的定位和解決策略。第二, 鄉村旅游缺乏統一的管理。在鄉村旅游開發和經營中普遍存在各自為政的現象,資源與資金沒有形成有效合力,鄉村旅游普遍存在規模小、經營者品牌意識淡薄的現象。在鄉村旅游開發中片面強調對鄉村自然資源的開發,而忽視了鄉土文化、鄉村民俗等文化內涵開發以及對鄉村旅游文化狹義和片面的理解,忽視了對農村其他資源的開發和利用。第三, 鄉村旅游缺少標準化定義。觀光旅游嚴重地降低了鄉村旅游的豐富性,掩蓋了鄉村旅游所包含的其他類型。許多鄉村旅游景區多以單純的農業觀光為主,多數鄉村旅游產品未能真正體現鄉村旅游的各個層面,有的甚至歪曲了鄉村旅游的內涵,影響了產品的吸引力。第四, 對專業人才的不尊重,缺失專業人才。由于鄉村旅游的開發和研究均處于較低層次,針對鄉村旅游的經營管理人員相對較少,對鄉村旅游從業人員缺乏系統有效的培訓。在實際的鄉村旅游操作中,許多鄉村旅游區的管理人員由村干部兼任或由當地農民擔任。鄉村旅游管理人員和從業人員素質普遍低下,鄉村旅游的迅速發展與低素質鄉村旅游經營管理人員和從業人員相矛盾,鄉村旅游處于粗放經營,形成輕管理、低質量、低收入的惡性物循環中,嚴重制約了中國鄉村旅游業的發展。很多鄉村旅游景區為減少管理成本,就在本地隨便招了幾個人對景區進行管理和運營,有的甚至就是幾個村管干部在管理,有的可能還會在村里找幾個低保戶作為臨時管理員,為他們解決工作問題。出發點是好的,但結果往往不如人意,旅游管理是非常專業的學科,就必須要專業人士來負責。第五, 同質性、雷同化嚴重。目前國內鄉村旅游多集中開發休閑農業和觀光農業等旅游產品,而對鄉村文化傳統和民風民俗資源的開發不夠重視。鄉村旅游的開發過分的依賴農業資源,缺乏文化內涵,地域特色文化不突出。此外,中國還存在鄉村旅游產品雷同多,缺少特色產品,整體接待水平偏低,配套設施不完善等現象。現在去一些鄉村,總能看到整齊劃一、色彩樣式相同的房子,平整筆直的路面。看起來似乎整潔漂亮,其實與大自然不協調,與農村本味不協調。對于看慣了城市整齊劃一的市民來說,再來農村看同樣的復制品,又有什么意義呢?鄉村旅游的落腳點是鄉村,游客去農村主要還是想要體驗鄉村特色和風情,如果把鄉村開發得太過豪華,太過高大上,反而失去了鄉村旅游的意義。開發鄉村旅游,萬萬不能摒棄了鄉村的質樸與自然。

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